房屋生意合同

来源：吉屋网综合整理发布时间：2013-12-31 15:26:00

房屋生意合同动作一种额外的生意合同，它是指出卖人将房屋拜托并转移所有权与买受人，买受人付出价款的合同。房屋生意合同的功令特征既有生意合同的一般特征，也有其本身固有的特征。这要紧浮现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人付出响应的价款；（2）房屋生意合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋生意合同的目标物为不动产，其所有权转移必须管理挂号手续；（4）房屋生意合同属于功令规定的要式功令行为。

房屋生意合同是一方转移房屋所有权于另外一方，另外一方付出价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，付出价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。12合同形式房屋生意合同目标额较大且系对照主要之合同，故功令规定该当采纳书面形式签订。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产让渡，该当签定书面让渡合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房出售，当事人两边该当签定书面合同。……”上述规定是认定房屋生意合同该当采纳书面形式的功令按照。按照功令及相关法令诠释的规定，房屋生意合同书面形式应包括典型：

(一)正式房屋生意合同

正式房屋生意合同是房屋生意合同书面形式的根基典型，实质一般包括房屋生意合同的根基条目，如房屋位置、机关、建筑面积、价款及其付出刻日、交房刻日、质量尺度、产权转移挂号等条目。尽管功令律例并未规定生意两边必须采纳同一的房屋生意合同文本，但在管理产权转移挂号时，房屋产权挂号机关经常请求使用建设主管部门同一制订的尺度的合同文本，否则，不予管理备案、挂号。但是，其实不因为不使用同一合同文本而作用书面房屋生意合同的成立和效力。实践中，商品房生意时，请求必须使用建设主管部门同一建造的花样文本。但在正式合同文本签定之前，多由开发商供给认购书、预订和谈等预约合同文本请求买受人签订，此中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋生意合同。二手房生意的合同形式未作同一请求，生意两边一般会按照商谈一致的定见合营起草一份房屋生意合同，经两边签字、盖章生效，并据此履行，在产权挂号机关填写的制式合同只动作挂号文件使用。

(二)具备特定前提的预约合同

较高国民法院《对于审理商品房生意合同胶葛案件合用功令几何成绩的诠释》(下称商品房生意法令诠释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等和谈具备商品房出售管理法子第16条规定的商品房生意合同的要紧实质，并且出卖人已经依照商定收受购房款的，该和谈该当认定为商品房生意合同。”按照较高法院民一庭的概念，商品房认购、订购、预订等和谈是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房出售许可证之前签定的预约性质的合同(现实上预约合同的签定其实不限于这个时代)。为保障生意业务安全，珍爱业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行前提的预约合同，该当认定为本约合同。笔者觉得，法令诠释的本条规定，意图虽好，但结果一般，极易形成误导。起初，《商品房出售管理法子》第16条规定的商品房生意合同的要紧实质多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的花样合同，同时具备该13项实质的能够性很少，买受人按照该条规定珍爱本身权益的时机其实未几见。其次，认定合同性质的按照为合同实质，而非合同名称。预约合同假如具备了商品房生意合同的要紧实质，理应认定为商品房生意合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经依照商定收受购房款”，批注生意合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房出售管理法子》第16条规定的商品房生意合同的要紧实质，只需目标物大白、价款一定，完全可以按照合同法的相关规定认定两边房屋生意合同成立。假如机械合用该条法令诠释的规定，就会招致按照合同法该当认定房屋生意合同成立，而按照该条法令诠释则不克不及认定合同成立。

(三)房屋生意合同的其他书面形式。

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地浮现所载实质的形式。”按照《电子签名法》第3条第3款的规定，“触及地盘、房屋等不动产权益让渡的”的文书，不合用“电子签名、数据电文”。无疑解除以“数据电文”为浮现形式的房屋生意合同。纪录两边房屋生意意思默示的、以有形编制浮现的信函等两边往来资料，该当认定为其他书面形式的房屋生意合同。有些环境下，没有书面合同，也没法认定动作合同存留，买受人以其持有的购房款收据或发票主意房屋生意合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行凭证，假如收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款大白，该当认定两边之间的房屋生意合同成立。笔者觉得，认定其他书面形式的房屋生意合同成立，已有书面凭证必须能够证明三项现实：房屋生意的意思默示、房屋具体位置和价款。

3要紧条目房屋生意合同是指购房者各售房者在对等商谈的基本上，就房屋的生意所签定的和谈。房屋生意合同应包括要紧条目：

1、合同两边当事人。生意两边的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系德律风。假如有委托代办署理人的话，那么还包括委托代办署理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系德律风。

2、目标。目标是合同当事人两边权利义务合营指向的器材。在房屋生意合同中，目标即是房屋。这要紧包括实质：

房屋的坐落位置；

所生意房屋的面积，应区分证明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；

房屋是现房，还是期房；

房屋的配套举措措施和维修尺度。

3、房屋的价钱及付款时辰商定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所生意房屋的建筑面积来较量争论房屋的价钱，即商定每平方米建筑面积的售价为多少元，而后用单价乘以建筑面积来较量争论房屋所需付出的价款。旧房的生意偶尔就直接商定每套房屋或每幢房屋所需付出的价款。在合同中一般要列一个付款时辰进度表，买方按该进度表将每期所需付出的价款拜托卖方。

4、交房刻日。卖方应在某日期之前，将房屋拜托买方。买方应在实际领受该房屋之日起，在房地产产权挂号机关规定的刻日内向房地产产权挂号机关管理权属挂号，卖方应给以需要的辅佐。或者由卖方代办署理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时辰后将房屋所有权证（所有权工资买方）拜托买方，由买方付出有关的费用。

5、权利担保。卖方保证在拜托房屋时，该房屋没有产权胶葛和财政胶葛，保证在拜托时已解除该房屋上启事卖方设定的典质权。如房屋拜托后发生该房屋拜托前即存留的权利胶葛，由卖方担当所有责任。

6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应担当的功令责任。违约责任的规定为督促当事人自发而适本地履行合同，珍爱非违约方的合法权益，珍爱合同的功令效力起着非常主要的作用，同时也能防止往后两边相互扯皮的环境。在合同中应大白商定买方大概期付出购房款所应担当的违约责任，卖方大概期拜托房屋所应担当的违约责任，和卖方所拜托的房屋不合适合同商定所应担当的违约责任等。

7、合同两边觉得该当商定的其他事项。如房屋的保修责任、财产管理和小区内公用配套举措措施等。